Sanktionslistenprüfung bei Immobilientransaktionen in der Schweiz

Ein denkbares Szenario: Eine Liegenschaft wechselt den Besitzer, der Kaufpreis geht über mehrere Konten, und auf der Käuferseite steht eine Gesellschaft mit ausländischen Eigentümern. Für Immobilienmakler, Verwaltungen, Projektentwickler, Treuhänder und Family Offices stellt sich in solchen Situationen dieselbe Frage: Wen muss ich prüfen, und gegen welche Listen?

Seit dem 1. Oktober 2026 ist die Lage zusätzlich in Bewegung: Das revidierte Geldwäschereigesetz (GwG) erfasst neu bestimmte Beraterinnen und Berater, auch im Immobilienbereich. Dieser Artikel ordnet ein, wer davon betroffen sein kann, welche Rolle das Sanktionsrecht spielt und wie sich eine Sanktionslistenprüfung bei Immobilientransaktionen sinnvoll organisieren lässt.

Kurz erklärt: Was gilt bei Immobilientransaktionen?

Seit dem 1. Oktober 2026 unterstehen auch Beraterinnen und Berater, die berufsmässig bei Grundstückkäufen und -verkäufen mitwirken, dem Geldwäschereigesetz. Ob das auf ein Unternehmen zutrifft, hängt von der konkreten Tätigkeit und vom einzelnen Geschäft ab. Unabhängig davon verlangt das Gesetz von ihnen organisatorische Massnahmen gegen Verstösse gegen Zwangsmassnahmen nach dem Embargogesetz. Eine Sanktionslistenprüfung der Beteiligten kann dabei ein Baustein sein, ersetzt aber nicht die Beurteilung im Einzelfall.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang das GwG oder das Sanktionsrecht auf ein Unternehmen oder ein Geschäft anwendbar ist, hängt vom Einzelfall ab. Jedes Unternehmen bleibt für seine Compliance selbst verantwortlich.

Das Wichtigste in Kürze

• Das revidierte GwG gilt seit dem 1. Oktober 2026 auch für Beraterinnen und Berater, die berufsmässig bei bestimmten Rechtsvorgängen mitwirken, zum Beispiel beim Kauf und Verkauf von Grundstücken.
• Nicht jeder Immobilienmakler und nicht jede Transaktion ist erfasst. Entscheidend sind die konkrete Tätigkeit, die Berufsmässigkeit und die gesetzlichen Ausnahmen.
• Beraterinnen und Berater müssen sich einer Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschliessen. Wer am 1. Oktober 2026 bereits tätig war, muss bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesuch einreichen.
• Sanktionen sind ein eigenes Rechtsgebiet: Die Schweiz setzt sie über das Embargogesetz um, das SECO ist für Vollzug und Überwachung zuständig. EU-Sanktionen gelten in der Schweiz nicht automatisch.
• Eine dokumentierte Sanktionslistenprüfung der Beteiligten, einschliesslich der wirtschaftlich Berechtigten, ist ein praktisches Mittel, um Sanktionsrisiken früh zu erkennen.

Warum Sanktionen bei Immobilientransaktionen eine Rolle spielen können

Immobiliengeschäfte können hohe Werte, mehrere Beteiligte und zum Teil Gesellschaften oder Finanzierungsstrukturen im Hintergrund betreffen. Wer Käufer, Verkäufer oder deren Kapitalgeber nicht kennt, kann nicht beurteilen, ob eine Sanktionsmassnahme betroffen ist. Eine Sanktionslistenprüfung gleicht deshalb Namen mit Sanktionslisten ab und macht mögliche Treffer sichtbar, bevor ein Geschäft abgeschlossen wird.

Wichtig ist die Unterscheidung: Das Geldwäschereirecht und das Sanktionsrecht verfolgen verschiedene Ziele und beruhen auf verschiedenen Gesetzen. Sie berühren sich aber im Alltag, weil bei beiden die Identität der Beteiligten geklärt werden muss.

Was hat sich am 1. Oktober 2026 geändert?

Das Parlament hat die Änderung des Geldwäschereigesetzes am 26. September 2025 verabschiedet. Die Referendumsfrist lief am 15. Januar 2026 ungenutzt ab. Der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 beschlossen, das revidierte GwG und das neue Gesetz über die Transparenz juristischer Personen am 1. Oktober 2026 in Kraft zu setzen (Medienmitteilung des Bundesrates). Ausgenommen sind die Bestimmungen über die Amtsnotariate.

Neu erfasst das GwG neben Finanzintermediären und Händlern auch Beraterinnen und Berater. Die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) beim Bundesamt für Polizei fedpol weist darauf hin, dass diese damit den Sorgfaltspflichten des Gesetzes unterliegen und bei Geldwäschereiverdacht eine Meldung erstatten müssen.

Wer ist als Beraterin oder Berater betroffen?

Als Beraterinnen und Berater gelten natürliche und juristische Personen, die für Dritte berufsmässig bei finanziellen Transaktionen einschliesslich der Mittelbeschaffung im Zusammenhang mit bestimmten Rechtsvorgängen mitwirken (Art. 2 Abs. 3bis GwG). Im Immobilienbereich stehen zwei dieser Rechtsvorgänge im Vordergrund:

• der Kauf und Verkauf von Grundstücken;
• der Kauf und Verkauf von Rechtseinheiten, sofern der Kauf oder Verkauf durch eine nicht operative Rechtseinheit erfolgt.

Weitere Rechtsvorgänge betreffen Gesellschaften, namentlich deren Gründung, Führung und Verwaltung sowie Einlagen und Ausschüttungen, wenn es sich um nicht operative Rechtseinheiten handelt.

Was bedeutet «Mitwirkung»?

Die Geldwäschereiverordnung (GwV) konkretisiert: Mitwirkung ist die Beratung, die kausal zu einem Rechtsvorgang im Zusammenhang mit einer finanziellen Transaktion beiträgt (Art. 12d GwV). Nach der gemeinsamen Auslegungshilfe der Selbstregulierungsorganisationen in Koordination mit dem Staatssekretariat für internationale Finanzfragen (SIF) greifen die Pflichten erst, wenn die Tätigkeit einen hinreichenden Bezug zu einem konkreten Geschäft hat. Das blosse Publizieren von Angeboten auf einem Portal ist danach nicht unterstellt. Die Auslegungshilfe ist rechtlich nicht verbindlich.

Welche Grundstückgeschäfte sind gemeint?

Erfasst sind der Kauf und Verkauf eines Grundstücks im Sinne von Art. 655 Abs. 2 ZGB. Dazu zählen auch Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie ein Kauf oder Verkauf wirken, sowie die entgeltliche Belastung mit einer Nutzniessung oder einem Baurecht (Art. 12e GwV). Die Tätigkeit wird unterstellt, sobald beide Parteien ihren Willen zum Abschluss des Kaufvertrags erklärt haben und keine Ausnahme vorliegt.

Wann ist eine Beratung «berufsmässig»?

Eine Beratung gilt als berufsmässig, wenn sie eine selbstständige, auf dauernden Erwerb gerichtete wirtschaftliche Tätigkeit darstellt. In jedem Fall gilt sie als berufsmässig, wenn eine der folgenden Schwellen erreicht wird (Art. 12f GwV):

Nicht massgeblich ist, ob die Beratung Haupt- oder Nebentätigkeit ist. Die Berufsmässigkeit wird nach der Auslegungshilfe personenbezogen beurteilt.

Nicht jeder Makler, nicht jede Transaktion

Das Gesetz nimmt bestimmte Konstellationen ausdrücklich aus (Art. 2 Abs. 4ter GwG). Dazu gehören unter anderem:

• Transaktionen infolge von Familien-, Ehe- und Ehegüterrecht, Erbrecht oder Schenkung sowie zwischen untereinander verbundenen Personen;
• Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter fünf Millionen Franken, soweit der Kaufpreis ausschliesslich über dem Gesetz unterstellte Banken oder andere Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird;
• der Kauf von selbst bewohnten Wohnliegenschaften in der Schweiz oder von Ersatzliegenschaften;
• die Übertragung landwirtschaftlicher Gewerbe oder Grundstücke an Selbstbewirtschafter;
• reine Beurkundung ohne akzessorische Beratungstätigkeit.

Die Fünf-Millionen-Grenze ist also keine allgemeine Untergrenze: Sie wirkt nur, wenn zusätzlich der Kaufpreis ausschliesslich über unterstellte Banken oder Finanzintermediäre fliesst.

Die Auslegungshilfe der SRO und des SIF nennt weitere Beispiele. Danach ist die blosse Verwaltung von Stockwerkeigentum, einschliesslich der Bewirtschaftung eines Erneuerungsfonds, nicht unterstellt, solange der Verwalter nicht am Verkauf mitwirkt. Wirkt er am Verkaufsprozess mit, ist er unterstellt. Bei einer Veräusserung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft setzt die Unterstellung die Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung voraus. Wer ein Grundstück auf eigene Rechnung sichert und Investoren zu festen Bedingungen einsteigen lässt, ist nicht als Berater unterstellt; wer für Dritte oder ein Konsortium handelt oder die Bedingungen verhandelt, kann es sein.

Für Immobilienverwaltungen, Projektentwickler und Family Offices heisst das: Die Frage lässt sich nur pro Tätigkeit und pro Geschäft beantworten.

Abgrenzung zur Finanzintermediation

Gilt dieselbe Tätigkeit sowohl als Finanzintermediation als auch als Beratung, gelten die Bestimmungen für Finanzintermediäre (Art. 2b GwG). Wer beispielsweise Gelder von Kunden annimmt oder verwaltet, kann bereits nach bisherigem Recht als Finanzintermediär unterstellt sein. Die neuen Beraterbestimmungen sind in diesem Fall nicht zusätzlich massgeblich. Die Abgrenzung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Welche Pflichten gelten für Beraterinnen und Berater?

Beraterinnen und Berater müssen nach dem GwG im Kern Folgendes erfüllen:

• Identifizierung der Kundin oder des Kunden (Art. 8b Abs. 1 Bst. a GwG);
• Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person (Art. 8b Abs. 1 Bst. b GwG);
• Dokumentation (Art. 8b Abs. 1 Bst. c GwG);
• Identifizierung von Gegenstand und Zweck des gewünschten Geschäfts (Art. 8b Abs. 2 GwG);
• Abklärung der Hintergründe, wenn dies angesichts hoher Risiken gerechtfertigt ist (Art. 8b Abs. 3 GwG);
• organisatorische Massnahmen, einschliesslich ausreichender Ausbildung des Personals und Kontrollen (Art. 8d GwG);
• Meldung an die MROS bei Wissen oder begründetem Verdacht auf Geldwäscherei, Terrorismusfinanzierung oder entsprechende Vermögenswerte (Art. 9 Abs. 1ter GwG). Die MROS verlangt, dass Verdachtsmeldungen elektronisch über das Informationssystem goAML eingereicht werden.

Den Umfang der Sorgfaltspflichten regelt die jeweilige SRO und sieht vereinfachte oder erhöhte Pflichten je nach Risiko vor (Art. 8c GwG). Nach der (rechtlich nicht verbindlichen) Auslegungshilfe sind die Sorgfaltspflichten bei der Immobilienvermittlung vor dem Abschluss des Kaufvertrags vor der Notarin oder dem Notar zu erfüllen.

SRO-Anschluss und Fristen

Beraterinnen und Berater müssen sich einer Selbstregulierungsorganisation anschliessen (Art. 14 Abs. 1 GwG). Die SRO überwacht die Einhaltung der Pflichten (Art. 12 Bst. d GwG). Die FINMA führt ein öffentliches Verzeichnis der angeschlossenen Personen (Art. 18b GwG). Hinweise zur Revision stellt die FINMA bereit.

Für den Übergang gilt nach der GwV:

• Wer am 1. Oktober 2026 als Beraterin oder Berater tätig ist, muss bis zum 1. Dezember 2026 bei einer SRO ein Gesuch um Anschluss einreichen. Bis zum Entscheid darf die Tätigkeit nur im Rahmen der bestehenden Geschäftsbeziehungen ausgeübt werden.
• Finanzintermediäre, die am 1. Oktober 2026 zusätzlich als Beraterinnen oder Berater tätig sind, müssen diese Tätigkeit bis zum 1. Dezember 2026 der für die Aufsicht zuständigen Behörde oder Organisation mitteilen. Für von der FINMA Beaufsichtigte stellt die FINMA dafür ein Meldeformular bereit.
• Wer erst später die Schwelle zur Berufsmässigkeit überschreitet, muss die Pflichten unverzüglich einhalten und innert zwei Monaten ein Gesuch um Anschluss einreichen oder die Tätigkeit melden (Art. 12g GwV).

Wirtschaftlich Berechtigte und Transparenzregister

Die Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person ist eine zentrale Sorgfaltspflicht. Beraterinnen und Berater können zudem Daten des neuen Transparenzregisters online abrufen, soweit diese zur Erfüllung ihrer Sorgfaltspflichten erforderlich sind (Art. 27 des Transparenzgesetzes in der durch die GwG-Änderung angepassten Fassung). Die Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person bleibt eine eigene Sorgfaltspflicht der Beraterin oder des Beraters (Art. 8b Abs. 1 Bst. b GwG); Einzelheiten regelt die jeweilige SRO.

Für die Sanktionslistenprüfung ist das wichtig, weil nicht nur die direkte Vertragspartei, sondern auch die Personen im Hintergrund relevant sein können.

Sanktionsrecht: Embargogesetz und die Rolle des SECO

Sanktionen der Schweiz beruhen auf dem Embargogesetz. Der Bundesrat erlässt die Massnahmen in Verordnungen, das SECO ist für Vollzug und Überwachung zuständig. Nach den Angaben des SECO liegt es grundsätzlich in der Verantwortung der Unternehmen und anderen betroffenen Parteien, die Sanktionen einzuhalten (SECO: Häufige Fragen zu Sanktionen). Wie die Schweizer Liste aufgebaut ist, erklärt der Beitrag SECO-Sanktionsliste erklärt.

Zwei Punkte sind für die Praxis wichtig:

• UNO-Sanktionen muss die Schweiz als Mitglied der Vereinten Nationen anwenden.
• EU-Sanktionen gelten in der Schweiz nicht automatisch. Der Bundesrat entscheidet im Einzelfall, ob die Schweiz sie ganz, teilweise oder gar nicht übernimmt. Schweizer Sanktionen erfolgen deshalb zeitlich verzögert zur EU. Mehr dazu im Beitrag EU-Sanktionsliste: Was Schweizer Unternehmen wissen müssen.

Das revidierte GwG verknüpft beide Bereiche an einer Stelle: Beraterinnen und Berater treffen die organisatorischen Massnahmen, die zur Verhinderung von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung sowie von Verstössen gegen Zwangsmassnahmen nach dem Embargogesetz notwendig sind (Art. 8d GwG). Das Gesetz selbst nennt dafür keine bestimmte Methode; Einzelheiten regelt die jeweilige SRO in ihrem Reglement. Eine dokumentierte Sanktionslistenprüfung ist in der Praxis ein naheliegendes Mittel, ersetzt aber nicht die Beurteilung im Einzelfall.

Sanktionslistenprüfung bei Immobilientransaktionen in der Praxis

Wen prüfen?

Je nach Geschäft kommen infrage:

• Käuferin oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer;
• vertretene Personen und Bevollmächtigte;
• Gesellschaften, Stiftungen oder Trusts und ihre wirtschaftlich Berechtigten;
• Geschäftsleitung und Verwaltungsräte der beteiligten Gesellschaften;
• weitere Beteiligte, etwa Kapitalgeber oder Projektpartner, soweit sie bekannt sind.

Wann prüfen?

Sinnvoll ist eine Prüfung vor dem Abschluss, spätestens bevor die Parteien den Kaufvertrag beurkunden lassen. Bei länger dauernden Projekten oder Geschäftsbeziehungen lohnt sich eine Wiederholung, weil sich Sanktionslisten laufend ändern.

Gegen welche Listen?

Für Schweizer Unternehmen ist die SECO-Liste der Ausgangspunkt. Je nach Bezug des Geschäfts können die EU-Sanktionsliste, die OFAC-Liste, die UK Sanctions List und die UN-Liste hinzukommen. Die Listen decken sich nicht vollständig, deshalb prüfen viele Unternehmen mehrere Quellen. Welche Listen im Einzelfall erforderlich sind, muss das Unternehmen anhand seines Risikoprofils entscheiden. Einen Überblick bietet der Beitrag Welche Sanktionslisten sind für Schweizer Unternehmen relevant?

Treffer richtig behandeln

Ein Treffer ist zunächst nur eine mögliche Übereinstimmung. Zu klären ist, ob dieselbe Person gemeint ist oder nur eine Namensähnlichkeit vorliegt. Bei einem bestätigten Treffer sind die anwendbaren Vorgaben fachlich und gegebenenfalls rechtlich zu prüfen. Besteht ein Verdacht auf Geldwäscherei, sind zudem die Meldepflichten nach dem GwG zu beachten.

Dokumentation

Unabhängig von der gesetzlichen Dokumentationspflicht nach dem GwG (Art. 7) ist es in der Praxis sinnvoll, auch die Sanktionslistenprüfung festzuhalten: Prüfdatum, geprüfte Partei, berücksichtigte Listen und deren Stand, Ergebnis, Beurteilung und verantwortliche Person. Eine solche Dokumentation hilft bei Rückfragen, zum Beispiel von Banken oder der SRO.

Abgrenzung zur PEP-Prüfung

Eine Sanktionslistenprüfung ist nicht dasselbe wie eine PEP-Prüfung. Sanktionslisten führen Personen und Organisationen, gegen die Massnahmen verhängt wurden; bei der PEP-Prüfung geht es um politisch exponierte Personen. Eine Person kann auf der einen Liste stehen, ohne auf der anderen zu erscheinen. Der Unterschied ist im Beitrag PEP-Liste vs. Sanktionsliste erklärt. Ob eine PEP-Prüfung für ein bestimmtes Unternehmen verlangt ist, richtet sich nach den anwendbaren Vorschriften und dem Reglement der zuständigen SRO.

Typische Fehler in der Praxis

• Nur die direkte Vertragspartei prüfen und wirtschaftlich Berechtigte auslassen;
• die Prüfung erst nach der Beurkundung durchführen;
• nur eine Liste verwenden;
• Namensvarianten und Schreibweisen ignorieren;
• Ergebnisse nicht dokumentieren;
• annehmen, dass die Fünf-Millionen-Grenze automatisch von Pflichten befreit;
• annehmen, dass jede Immobilientätigkeit oder keine Immobilientätigkeit unterstellt ist, ohne die konkrete Tätigkeit zu prüfen.

Wie unterstützt sanctioncheck.ch?

sanctioncheck.ch ist eine Plattform, mit der Unternehmen Personen, Firmen und Organisationen gegen Sanktionslisten prüfen können, aktuell SECO, EU, OFAC, UK und UN. Die Sanktionsprüfung ist auf der Startseite möglich, die Ergebnisse lassen sich als PDF-Bericht dokumentieren, und die Preise sind öffentlich einsehbar. Die Plattform unterstützt die Sanktionslistenprüfung und deren Dokumentation. Sie ersetzt weder die Beurteilung, ob ein Unternehmen dem GwG untersteht, noch den SRO-Anschluss, die Sorgfaltspflichten nach dem GwG oder eine Rechtsberatung. Die Verantwortung für die Einhaltung rechtlicher Vorgaben bleibt beim Unternehmen.

Fazit

Mit der GwG-Revision erhalten Immobilienmakler, Verwaltungen, Projektentwickler, Treuhänder und Family Offices eine neue Prüfaufgabe: Sie müssen klären, ob ihre konkrete Tätigkeit als Beratung nach dem GwG gilt. Pauschale Antworten gibt es nicht, denn es kommt auf Tätigkeit, Berufsmässigkeit und Ausnahmen an. Unabhängig davon bleibt das Sanktionsrecht ein eigener Pflichtenkreis, bei dem das SECO die Schweizer Massnahmen vollzieht und EU-Sanktionen nicht automatisch gelten.

Wer Beteiligte und wirtschaftlich Berechtigte systematisch gegen mehrere Sanktionslisten prüft, die Ergebnisse dokumentiert und Zuständigkeiten klar regelt, schafft eine solide Grundlage. Im Zweifel empfiehlt sich der Rat einer spezialisierten Fachperson oder die Rückfrage bei der zuständigen SRO.

Weiterführende Themen

• EU-Sanktionsliste: Was Schweizer Unternehmen wissen müssen
• Welche Sanktionslisten sind für Schweizer Unternehmen relevant?
• Was ist eine Sanktionslistenprüfung?
• SECO-Sanktionsliste erklärt
• OFAC-Sanktionsliste erklärt
• PEP-Liste vs. Sanktionsliste: der Unterschied

Offizielle Quellen

Die Angaben zur Rechtslage stützen sich auf folgende Quellen (Stand der Quellenprüfung: 11. Oktober 2026):

• Fedlex: Änderung des Geldwäschereigesetzes vom 26. September 2025 (BBl 2025 2899)
• Fedlex: Geldwäschereiverordnung (SR 955.01)
• Bundesrat: Medienmitteilung vom 12. Juni 2026
• FINMA: Hinweise zur Revision von GwG und GwV
• SIF: Geldwäschereigesetz
• fedpol: Geldwäscherei und MROS
• SECO: Häufige Fragen zu Sanktionen
• Gemeinsame Auslegungshilfe der SRO in Koordination mit dem SIF: FAQ Beratertätigkeit (rechtlich nicht verbindlich)