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Verifica delle liste di sanzioni nelle transazioni immobiliari in Svizzera

Pubblicato il 11.10.2026 15 min di lettura

Uno scenario possibile: un immobile cambia proprietario, il prezzo di acquisto transita su più conti e sul lato dell’acquirente compare una società con proprietari esteri. Per mediatori immobiliari, amministrazioni, sviluppatori di progetti, fiduciari e family office in tali situazioni si pone sempre la stessa domanda: chi devo verificare e rispetto a quali liste?

Dal 1° ottobre 2026 la situazione è inoltre in movimento: la legge sul riciclaggio di denaro riveduta (LRD) comprende ora determinati consulenti, anche nel settore immobiliare. Questo articolo inquadra chi può essere interessato, quale ruolo svolga il diritto delle sanzioni e come si possa organizzare in modo opportuno una verifica delle liste di sanzioni nelle transazioni immobiliari.

In breve: cosa vale nelle transazioni immobiliari?

Dal 1° ottobre 2026 sono assoggettati alla legge sul riciclaggio di denaro anche i consulenti che partecipano a titolo professionale ad acquisti e vendite di fondi. Se ciò valga per un’impresa dipende dall’attività concreta e dalla singola operazione. Indipendentemente da ciò, la legge richiede loro misure organizzative contro le violazioni delle misure coercitive ai sensi della legge sugli embarghi. Una verifica delle liste di sanzioni dei partecipanti può essere un elemento in tal senso, ma non sostituisce la valutazione nel caso singolo.

Avvertenza: questo contributo ha scopo di informazione generale e non costituisce consulenza legale. Se e in quale misura la LRD o il diritto delle sanzioni siano applicabili a un’impresa o a un’operazione dipende dal caso singolo. Ogni impresa rimane responsabile della propria compliance.

L’essenziale in sintesi

La LRD riveduta si applica dal 1° ottobre 2026 anche ai consulenti che partecipano a titolo professionale a determinati atti giuridici, ad esempio all’acquisto e alla vendita di fondi.
Non ogni mediatore immobiliare e non ogni transazione sono interessati. Sono decisivi l’attività concreta, la professionalità e le eccezioni previste dalla legge.
I consulenti devono affiliarsi a un organismo di autodisciplina (OAD). Chi era già attivo il 1° ottobre 2026 deve presentare una domanda entro il 1° dicembre 2026.
Le sanzioni sono un ambito giuridico a sé: la Svizzera le attua tramite la legge sugli embarghi, la SECO è competente per l’esecuzione e la sorveglianza. Le sanzioni dell’UE non si applicano automaticamente in Svizzera.
Una verifica documentata delle liste di sanzioni dei partecipanti, compresi gli aventi economicamente diritto, è un mezzo pratico per individuare precocemente i rischi di sanzioni.

Perché le sanzioni possono avere un ruolo nelle transazioni immobiliari

Le operazioni immobiliari possono riguardare valori elevati, più partecipanti e in parte società o strutture di finanziamento sullo sfondo. Chi non conosce acquirenti, venditori o i loro finanziatori non può valutare se sia interessata una misura di sanzione. Una verifica delle liste di sanzioni confronta quindi i nomi con le liste di sanzioni e rende visibili le possibili corrispondenze prima della conclusione di un’operazione.

È importante la distinzione: il diritto sul riciclaggio di denaro e il diritto delle sanzioni perseguono obiettivi diversi e si basano su leggi diverse. Nella quotidianità si toccano tuttavia, perché in entrambi occorre chiarire l’identità dei partecipanti.

Cosa è cambiato il 1° ottobre 2026?

Il Parlamento ha approvato la modifica della legge sul riciclaggio di denaro il 26 settembre 2025. Il termine referendario è scaduto inutilizzato il 15 gennaio 2026. Il Consiglio federale ha deciso il 12 giugno 2026 di porre in vigore il 1° ottobre 2026 la LRD riveduta e la nuova legge sulla trasparenza delle persone giuridiche (comunicato stampa del Consiglio federale). Sono escluse le disposizioni sui notariati ufficiali.

La LRD comprende ora, accanto agli intermediari finanziari e ai commercianti, anche i consulenti. L’Ufficio di comunicazione in materia di riciclaggio di denaro (MROS) presso l’Ufficio federale di polizia fedpol segnala che questi sono quindi soggetti agli obblighi di diligenza della legge e, in caso di sospetto di riciclaggio di denaro, devono presentare una comunicazione.

Chi è interessato come consulente?

Sono considerati consulenti le persone fisiche e giuridiche che partecipano a titolo professionale, per conto di terzi, a transazioni finanziarie, compreso il reperimento di mezzi, in relazione a determinati atti giuridici (art. 2 cpv. 3bis LRD). Nel settore immobiliare sono in primo piano due di questi atti giuridici:

l’acquisto e la vendita di fondi;
l’acquisto e la vendita di entità giuridiche, se l’acquisto o la vendita avviene tramite un’entità giuridica non operativa.

Altri atti giuridici riguardano le società, in particolare la loro costituzione, gestione e amministrazione nonché conferimenti e distribuzioni, se si tratta di entità giuridiche non operative.

Che cosa significa «partecipazione»?

L’ordinanza sul riciclaggio di denaro (ORD) precisa: la partecipazione è la consulenza che contribuisce in modo causale a un atto giuridico in relazione a una transazione finanziaria (art. 12d ORD). Secondo il sussidio interpretativo comune degli organismi di autodisciplina in coordinamento con la Segreteria di Stato per le questioni finanziarie internazionali (SIF), gli obblighi scattano solo quando l’attività ha un collegamento sufficiente con un’operazione concreta. La semplice pubblicazione di offerte su un portale non è quindi assoggettata. Il sussidio interpretativo non è giuridicamente vincolante.

A quali operazioni su fondi ci si riferisce?

Sono comprese l’acquisto e la vendita di un fondo ai sensi dell’art. 655 cpv. 2 CC. Vi rientrano anche i negozi giuridici che, quanto al potere di disposizione, producono economicamente gli effetti di un acquisto o di una vendita, nonché la costituzione a titolo oneroso di un usufrutto o di un diritto di superficie (art. 12e ORD). L’attività è assoggettata non appena entrambe le parti hanno dichiarato la volontà di concludere il contratto di compravendita e non sussiste alcuna eccezione.

Quando una consulenza è «a titolo professionale»?

Una consulenza è considerata a titolo professionale quando costituisce un’attività economica indipendente, volta a un guadagno duraturo. In ogni caso è considerata a titolo professionale quando viene raggiunta una delle seguenti soglie (art. 12f ORD):

Criterio	Soglia
Ricavo lordo dalla consulenza	oltre 50 000 franchi per anno civile
Clienti o atti giuridici	oltre 20 per anno civile
Valori patrimoniali di terzi	con la dovuta diligenza è da presumere che in un qualsiasi momento superino 5 milioni di franchi
Transazioni finanziarie	con la dovuta diligenza è da presumere che il volume complessivo superi 2 milioni di franchi per anno civile

Non è determinante se la consulenza sia un’attività principale o accessoria. Secondo il sussidio interpretativo, la professionalità viene valutata con riferimento alla persona.

Non ogni mediatore, non ogni transazione

La legge esclude espressamente determinate situazioni (art. 2 cpv. 4ter LRD). Tra queste rientrano, tra l’altro:

transazioni derivanti da diritto di famiglia, diritto matrimoniale e dei regimi dei beni, diritto successorio o donazione nonché tra persone legate tra loro;
trasferimenti di fondi ed entità giuridiche di valore inferiore a cinque milioni di franchi, nella misura in cui il prezzo di acquisto sia pagato e ricevuto esclusivamente tramite banche o altri intermediari finanziari assoggettati alla legge;
l’acquisto di immobili abitativi ad uso proprio in Svizzera o di immobili sostitutivi;
il trasferimento di aziende o fondi agricoli a chi li gestisce in proprio;
la mera autenticazione senza attività di consulenza accessoria.

Il limite di cinque milioni non è quindi una soglia minima generale: opera solo se inoltre il prezzo di acquisto transita esclusivamente tramite banche o intermediari finanziari assoggettati.

Il sussidio interpretativo dell’OAD e della SIF cita ulteriori esempi. Secondo questo, la mera amministrazione di proprietà per piani, compresa la gestione di un fondo di rinnovamento, non è assoggettata finché l’amministratore non partecipa alla vendita. Se partecipa al processo di vendita, è assoggettato. In caso di alienazione di quote di una società immobiliare, l’assoggettamento presuppone il trasferimento di una partecipazione di maggioranza. Chi si assicura un fondo per proprio conto e fa entrare investitori a condizioni fisse non è assoggettato come consulente; chi agisce per terzi o per un consorzio o negozia le condizioni può esserlo.

Per amministrazioni immobiliari, sviluppatori di progetti e family office ciò significa: la domanda può essere risolta solo per singola attività e per singola operazione.

Distinzione dall’intermediazione finanziaria

Se la stessa attività è considerata sia intermediazione finanziaria sia consulenza, si applicano le disposizioni per gli intermediari finanziari (art. 2b LRD). Chi, ad esempio, accetta o amministra denaro di clienti può già essere assoggettato come intermediario finanziario secondo il diritto previgente. In tal caso le nuove disposizioni sui consulenti non sono determinanti in aggiunta. La distinzione dovrebbe essere verificata nel caso singolo.

Quali obblighi valgono per i consulenti?

Secondo la LRD i consulenti devono adempiere in sostanza quanto segue:

identificazione della cliente o del cliente (art. 8b cpv. 1 lett. a LRD);
accertamento dell’avente economicamente diritto (art. 8b cpv. 1 lett. b LRD);
documentazione (art. 8b cpv. 1 lett. c LRD);
identificazione di oggetto e scopo dell’operazione desiderata (art. 8b cpv. 2 LRD);
chiarimento dei retroscena, quando ciò sia giustificato in presenza di rischi elevati (art. 8b cpv. 3 LRD);
misure organizzative, compresa una formazione sufficiente del personale e controlli (art. 8d LRD);
comunicazione al MROS in caso di conoscenza o di fondato sospetto di riciclaggio di denaro, finanziamento del terrorismo o corrispondenti valori patrimoniali (art. 9 cpv. 1ter LRD). Il MROS richiede che le comunicazioni di sospetto siano inoltrate elettronicamente tramite il sistema d’informazione goAML.

La portata degli obblighi di diligenza è disciplinata dal rispettivo OAD, che prevede obblighi semplificati o rafforzati a seconda del rischio (art. 8c LRD). Secondo il sussidio interpretativo (giuridicamente non vincolante), nell’intermediazione immobiliare gli obblighi di diligenza devono essere adempiuti prima della conclusione del contratto di compravendita davanti al notaio.

Affiliazione a un OAD e termini

I consulenti devono affiliarsi a un organismo di autodisciplina (art. 14 cpv. 1 LRD). L’OAD vigila sul rispetto degli obblighi (art. 12 lett. d LRD). La FINMA tiene un elenco pubblico delle persone affiliate (art. 18b LRD). Indicazioni sulla revisione sono messe a disposizione dalla FINMA.

Per il periodo transitorio vale, secondo l’ORD:

Chi è attivo come consulente il 1° ottobre 2026 deve presentare a un OAD, entro il 1° dicembre 2026, una domanda di affiliazione. Fino alla decisione l’attività può essere esercitata solo nell’ambito delle relazioni d’affari esistenti.
Gli intermediari finanziari che il 1° ottobre 2026 sono attivi anche come consulenti devono comunicare tale attività, entro il 1° dicembre 2026, all’autorità o all’organizzazione competente per la vigilanza. Per i soggetti vigilati dalla FINMA, questa mette a disposizione un modulo di notifica.
Chi supera la soglia della professionalità solo in un secondo momento deve rispettare senza indugio gli obblighi e, entro due mesi, presentare una domanda di affiliazione o notificare l’attività (art. 12g ORD).

Aventi economicamente diritto e registro di trasparenza

L’accertamento dell’avente economicamente diritto è un obbligo di diligenza centrale. I consulenti possono inoltre consultare online i dati del nuovo registro di trasparenza, nella misura in cui siano necessari per adempiere ai loro obblighi di diligenza (art. 27 della legge sulla trasparenza nella versione adeguata dalla modifica della LRD). L’accertamento dell’avente economicamente diritto rimane un obbligo di diligenza proprio della consulente o del consulente (art. 8b cpv. 1 lett. b LRD); i dettagli sono disciplinati dal rispettivo OAD.

Per la verifica delle liste di sanzioni ciò è importante, perché possono essere rilevanti non solo la parte contrattuale diretta, ma anche le persone sullo sfondo.

Diritto delle sanzioni: legge sugli embarghi e ruolo della SECO

Le sanzioni della Svizzera si basano sulla legge sugli embarghi. Il Consiglio federale adotta le misure in ordinanze, la SECO è competente per l’esecuzione e la sorveglianza. Secondo le indicazioni della SECO, è in linea di principio responsabilità delle imprese e delle altre parti interessate rispettare le sanzioni (SECO: domande frequenti sulle sanzioni). Come è strutturata la lista svizzera è spiegato nell’articolo La lista di sanzioni della SECO spiegata.

Due punti sono importanti per la pratica:

Le sanzioni dell’ONU devono essere applicate dalla Svizzera in quanto membro delle Nazioni Unite.
Le sanzioni dell’UE non si applicano automaticamente in Svizzera. Il Consiglio federale decide caso per caso se la Svizzera le recepisca in tutto, in parte o per nulla. Le sanzioni svizzere seguono quindi quelle dell’UE con un ritardo temporale. Maggiori informazioni nell’articolo Lista di sanzioni dell’UE: cosa devono sapere le imprese svizzere.

La LRD riveduta collega i due ambiti in un unico punto: i consulenti adottano le misure organizzative necessarie per prevenire il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo nonché le violazioni delle misure coercitive ai sensi della legge sugli embarghi (art. 8d LRD). La legge stessa non indica alcun metodo determinato; i dettagli sono disciplinati dal rispettivo OAD nel proprio regolamento. Una verifica documentata delle liste di sanzioni è nella pratica un mezzo naturale, ma non sostituisce la valutazione nel caso singolo.

Verifica delle liste di sanzioni nelle transazioni immobiliari nella pratica

Chi verificare?

A seconda dell’operazione entrano in considerazione:

acquirente e venditore;
persone rappresentate e procuratori;
società, fondazioni o trust e i loro aventi economicamente diritto;
direzione e membri del consiglio di amministrazione delle società coinvolte;
altri partecipanti, ad esempio finanziatori o partner di progetto, nella misura in cui siano noti.

Quando verificare?

È opportuna una verifica prima della conclusione, al più tardi prima che le parti facciano autenticare il contratto di compravendita. Per progetti o relazioni d’affari di lunga durata vale la pena ripeterla, perché le liste di sanzioni cambiano continuamente.

Rispetto a quali liste?

Per le imprese svizzere il punto di partenza è la lista della SECO. A seconda del collegamento dell’operazione possono aggiungersi la lista di sanzioni dell’UE, la lista dell’OFAC, la UK Sanctions List e la lista dell’ONU. Le liste non coincidono completamente, per questo molte imprese verificano più fonti. Quali liste siano necessarie nel caso singolo deve essere deciso dall’impresa in base al proprio profilo di rischio. Una panoramica è offerta dall’articolo Quali liste di sanzioni sono rilevanti per le imprese svizzere?

Trattare correttamente una corrispondenza

Una corrispondenza è dapprima soltanto una possibile coincidenza. Occorre chiarire se si tratti della stessa persona o soltanto di una somiglianza del nome. In caso di corrispondenza confermata le disposizioni applicabili devono essere esaminate sotto il profilo specialistico e, se del caso, giuridico. In presenza di un sospetto di riciclaggio di denaro devono inoltre essere osservati gli obblighi di comunicazione secondo la LRD.

Documentazione

Indipendentemente dall’obbligo di documentazione previsto dalla LRD (art. 7), nella pratica è opportuno registrare anche la verifica delle liste di sanzioni: data della verifica, parte verificata, liste considerate e relativo stato, risultato, valutazione e persona responsabile. Una simile documentazione aiuta in caso di richieste di chiarimento, ad esempio da parte di banche o dell’OAD.

Distinzione dalla verifica PEP

Una verifica delle liste di sanzioni non è la stessa cosa di una verifica PEP. Le liste di sanzioni contengono persone e organizzazioni nei cui confronti sono state adottate misure; la verifica PEP riguarda le persone politicamente esposte. Una persona può figurare in una lista senza comparire nell’altra. La differenza è spiegata nell’articolo Lista PEP e lista di sanzioni. Se una verifica PEP sia richiesta per una determinata impresa dipende dalle disposizioni applicabili e dal regolamento dell’OAD competente.

Errori tipici nella pratica

Verificare solo la parte contrattuale diretta e tralasciare gli aventi economicamente diritto;
eseguire la verifica solo dopo l’autenticazione;
utilizzare una sola lista;
ignorare varianti del nome e grafie;
non documentare i risultati;
presumere che il limite di cinque milioni esoneri automaticamente dagli obblighi;
presumere che ogni attività immobiliare o nessuna attività immobiliare sia assoggettata, senza verificare l’attività concreta.

Come supporta sanctioncheck.ch?

sanctioncheck.ch è una piattaforma con cui le imprese possono confrontare persone, società e organizzazioni con le fonti di sanzioni disponibili sulla piattaforma al momento della verifica. Le fonti offerte sono indicate nella pagina iniziale; il rapporto di verifica in PDF riporta lo stato dei dati delle fonti memorizzato al momento della verifica. La verifica delle sanzioni è possibile dalla pagina iniziale e i prezzi sono consultabili pubblicamente. La piattaforma supporta la verifica delle liste di sanzioni e la sua documentazione. Non sostituisce né la valutazione se un’impresa sia assoggettata alla LRD, né l’affiliazione a un OAD, né gli obblighi di diligenza secondo la LRD, né una consulenza legale. La responsabilità del rispetto delle disposizioni giuridiche rimane in capo all’impresa.

Conclusione

Con la revisione della LRD mediatori immobiliari, amministrazioni, sviluppatori di progetti, fiduciari e family office ricevono un nuovo compito di verifica: devono chiarire se la loro attività concreta sia considerata consulenza ai sensi della LRD. Non esistono risposte generiche, perché contano attività, professionalità ed eccezioni. Indipendentemente da ciò, il diritto delle sanzioni rimane un ambito di obblighi a sé, nel quale la SECO esegue le misure svizzere e le sanzioni dell’UE non si applicano automaticamente.

Chi verifica sistematicamente partecipanti e aventi economicamente diritto rispetto a più liste di sanzioni, documenta i risultati e regola chiaramente le competenze crea una base solida. In caso di dubbio si raccomanda il parere di un professionista specializzato o la richiesta all’OAD competente.

Approfondimenti

Fonti ufficiali

Le indicazioni sulla situazione giuridica si basano sulle seguenti fonti (stato della verifica delle fonti: 11 ottobre 2026):

Domande frequenti

Che cos’è una verifica delle liste di sanzioni nelle transazioni immobiliari?

Il confronto di acquirenti, venditori, persone rappresentate e aventi economicamente diritto con le liste di sanzioni prima della conclusione di un’operazione su fondi, affinché le possibili corrispondenze siano individuate precocemente e la verifica possa essere documentata.

Ogni mediatore immobiliare in Svizzera è assoggettato alla LRD?

No. Sono determinanti l’attività concreta, la professionalità e le eccezioni previste dalla legge. La semplice pubblicazione di offerte su un portale non è assoggettata secondo il sussidio interpretativo dell’OAD e della SIF.

Da quando si applicano le nuove regole per i consulenti?

La LRD riveduta e l’ORD adeguata sono entrate in vigore il 1° ottobre 2026. Chi quel giorno era già attivo come consulente deve presentare a un OAD, entro il 1° dicembre 2026, una domanda di affiliazione.

Quali attività immobiliari sono comprese?

È compresa la partecipazione a titolo professionale a transazioni finanziarie connesse all’acquisto e alla vendita di fondi nonché a determinati negozi su entità giuridiche non operative. Si applicano eccezioni previste dalla legge.

Il limite di cinque milioni esonera dagli obblighi?

Non in modo generalizzato. L’eccezione per i trasferimenti inferiori a cinque milioni di franchi vale solo nella misura in cui il prezzo di acquisto sia pagato e ricevuto esclusivamente tramite banche o altri intermediari finanziari assoggettati alla legge.

Quando una consulenza è considerata a titolo professionale?

Quando è un’attività economica indipendente, volta a un guadagno duraturo. In ogni caso è considerata a titolo professionale quando, ad esempio, si realizzano oltre 50 000 franchi di ricavo lordo per anno civile o sono interessati oltre 20 clienti o atti giuridici per anno civile.

I consulenti devono accertare gli aventi economicamente diritto?

Sì, se sono assoggettati alla LRD come consulenti. Tra gli obblighi di diligenza rientrano l’identificazione della clientela, l’accertamento dell’avente economicamente diritto e la documentazione.

Che cosa ha a che fare la verifica delle liste di sanzioni con la legge sugli embarghi?

I consulenti devono adottare misure organizzative che mirano a prevenire anche le violazioni delle misure coercitive ai sensi della legge sugli embarghi. La legge non prescrive un metodo determinato; una verifica documentata delle liste di sanzioni è nella pratica un mezzo naturale a tal fine.

Le sanzioni dell’UE si applicano automaticamente in Svizzera?

No. Secondo la SECO il Consiglio federale decide caso per caso se la Svizzera recepisca le sanzioni dell’UE in tutto, in parte o per nulla.

Quali liste di sanzioni dovrebbero essere verificate nelle transazioni immobiliari?

Il punto di partenza per le imprese svizzere è la lista della SECO. A seconda del collegamento dell’operazione possono aggiungersi UE, OFAC, UK e ONU. Quali liste siano necessarie dipende dal profilo di rischio dell’impresa.

Che cosa succede in caso di corrispondenza?

Occorre dapprima chiarire se si tratti della stessa persona o soltanto di una somiglianza del nome. In caso di corrispondenza confermata le disposizioni applicabili devono essere esaminate sotto il profilo specialistico e, se del caso, giuridico. In caso di sospetto di riciclaggio di denaro devono essere osservati gli obblighi di comunicazione secondo la LRD.

sanctioncheck.ch sostituisce una consulenza legale?

No. sanctioncheck.ch supporta la verifica delle liste di sanzioni e la sua documentazione. La valutazione dei risultati, la verifica dell’assoggettamento alla LRD e la responsabilità del rispetto delle disposizioni giuridiche rimangono in capo all’impresa.